Aneks do umowy najmu to dokument, w którym wynajmujący i najemca zgodnie zmieniają postanowienia zawartej wcześniej umowy, np. przedłużają okres najmu albo ustalają nowy czynsz. Podpisują go wszystkie strony, w formie, jakiej wymaga umowa (zwykle pisemnej). Gotowy wzór znajdziesz na końcu artykułu.
W skrócie:
- Zgoda obu stron – zmiany nie da się narzucić. Jednostronnie można najwyżej wypowiedzieć umowę albo wysokość czynszu.
- Ta sama forma co umowa – e-mail ani SMS nie zastąpią pisma (art. 77 § 1 k.c.).
- Podpis przed końcem umowy – wygasłej umowy nie da się już zmienić.
- Precyzja – konkretny paragraf, jego nowe brzmienie i data wejścia w życie.
Czym jest aneks do umowy najmu?
Aneksem nazywamy dwustronne porozumienie, którym strony zmieniają, uzupełniają albo usuwają postanowienia umowy najmu zawartej wcześniej. Nie zastępuje on umowy, tylko staje się jej częścią. Najczęściej zmienia się w ten sposób umowa najmu mieszkania, ale te same zasady dotyczą umowy najmu nieruchomości użytkowej, np. lokalu usługowego.
Kodeks cywilny nie zawiera osobnych przepisów o aneksach. Podstawą jest swoboda umów (art. 353¹ k.c.), dzięki której strony mogą zmienić umowę w dowolnym momencie trwania umowy najmu. Swoboda ma jednak granice: porozumienie nie może naruszać ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli przy zwykłym najmie mieszkania wpiszecie kaucję wyższą niż 12-krotność miesięcznego czynszu, nadwyżka nie będzie skuteczna (art. 6 ust. 1 ustawy).
Pierwotna umowa po zmianie – co się zmienia, a co zostaje?
Pierwotna umowa to dokument, który strony podpisały na początku najmu. Po podpisaniu aneksu obowiązuje dalej, a zmieniają się tylko wskazane w nim paragrafy. Pozostałe warunki pierwotnej umowy, np. dotyczące kaucji czy mediów, zostają bez zmian. Najem trwa więc bez przerwy. Jedynie zmiany w umowie dotyczące wyposażenia lokalu wymagają aktualizacji protokołu zdawczo-odbiorczego.
Czy wynajmujący może zmienić umowę bez zgody najemcy?
Nie. Zmiana w drodze aneksu wymaga zgody wszystkich osób, które podpisały umowę, i nikogo nie da się zmusić do podpisu. Jeśli najemca nie akceptuje nowych warunków, wynajmującemu zostaje wypowiedzenie wysokości czynszu albo wypowiedzenie umowy, o ile pozwalają na to przepisy i jej treść.
Kiedy potrzebny jest aneks do umowy najmu?
Aneksu potrzebujesz wtedy, gdy chcecie zmienić coś zapisanego w umowie, a ani umowa, ani przepisy nie pozwalają żadnej ze stron zrobić tego samodzielnie. W praktyce chodzi o pięć sytuacji.
Przedłużenie okresu najmu
Przedłużenie okresu najmu na czas oznaczony wymaga porozumienia z nową datą końcową, podpisanego przed upływem dotychczasowego terminu. Przykład: umowa najmu mieszkania w Szczecinie kończy się 30 czerwca 2027 r., a najemca chce zostać kolejny rok. W maju strony podpisują dokument, w którym § 2 ust. 1 otrzymuje brzmienie: „Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do dnia 30 czerwca 2028 r.”.
Zmiana wysokości czynszu i opłat
Nowy czynsz ustalony w aneksie obowiązuje od daty, którą wpiszą strony, nawet od następnego miesiąca. Tak samo zmienisz termin płatności, numer rachunku, zasady rozliczania opłat i kaucję.
Porozumienie nie jest jedyną drogą. Wynajmujący mieszkanie może podnieść czynsz bez zgody najemcy, wypowiadając na piśmie dotychczasową stawkę (art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów).
| Zmiana za porozumieniem stron | Wypowiedzenie wysokości czynszu (mieszkanie) | |
| Zgoda najemcy | wymagana | niewymagana |
| Od kiedy nowa kwota | od daty uzgodnionej przez strony | po 3 miesiącach, na koniec miesiąca |
| Jak często | bez ustawowego limitu | nie częściej niż co 6 miesięcy |
| Reakcja najemcy | podpisuje albo odmawia | w 2 miesiące może odmówić (umowa się rozwiązuje) lub pozwać |
Zmiana stron umowy najmu
Dodanie współnajemcy, wyjście jednego z najemców albo zmiana wynajmującego wymaga aneksu podpisanego przez wszystkie dotychczasowe i nowe strony. Gdy najemca chce, żeby partnerka została współnajemcą, dopisujecie ją jako stronę i wskazujecie, od kiedy odpowiada za zobowiązania z umowy.
Współwłaściciele, którzy zawarli umowy najmu jako wynajmujący, podpisują zmianę wszyscy albo przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo musi mieć formę wymaganą dla samej czynności (art. 99 § 1 k.c.), więc przy najmie okazjonalnym musi być pisemne.
Dodatkowe obowiązki najemcy i warunki użytkowania lokalu
Dodatkowe obowiązki najemcy, np. ubezpieczenie OC czy drobne naprawy, wprowadzisz tylko za jego zgodą. Tak samo zmieniasz warunki użytkowania lokalu: zgodę na zwierzę, podnajem, firmę zarejestrowaną pod adresem mieszkania albo remont.
Przykład: najemca prosi o zgodę na psa. Wynajmujący się zgadza, ale chce wyższej kaucji i odświeżenia ścian przy wyprowadzce. Te dodatkowe obowiązki najemcy trafiają do aneksu razem z nową kwotą kaucji. Bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć mieszkania (art. 688² k.c.), więc zgoda na piśmie daje mu jasną podstawę.
Zmiana okresu wypowiedzenia umowy
Okres wypowiedzenia umowy możesz aneksem wydłużyć albo skrócić w granicach przepisów. Przy umowie na czas nieokreślony i czynszu płatnym co miesiąc domyślny termin to 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 673 § 2 k.c.).
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Jeśli Twoja umowa ich nie wymienia, możecie je dopisać, np. przeprowadzkę do innego miasta. Wynajmującego mieszkanie dodatkowo wiąże art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Kiedy nie trzeba podpisywać aneksu?
Aneksu nie potrzebujesz, gdy zmiana wynika z samej umowy albo z ustawy:
- Waloryzacja z klauzuli – jeśli umowa najmu mieszkania przewiduje coroczną waloryzację o wskaźnik inflacji GUS, wystarczy powiadomienie o nowej kwocie.
- Media i opłaty niezależne od wynajmującego – nowe stawki wspólnoty czy dostawcy energii, jeśli umowa przewiduje rozliczanie w faktycznej wysokości.
- Wypowiedzenie wysokości czynszu – art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów lub art. 685¹ k.c.
- Nowe dane kontaktowe – jeśli umowa przewiduje samo powiadomienie.
- Sprzedaż lokalu – Kodeks cywilny przesądza, że nabywca wstępuje w najem w miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.). Sprzedaż nie rozwiązuje umowy najmu nieruchomości, a najem zawarty z poprzednim właścicielem trwa dalej. Porozumienie może jedynie uporządkować dane nowego wynajmującego i numer rachunku.
- Śmierć najemcy mieszkania – osoby wskazane w art. 691 k.c., które stale mieszkały z najemcą, wstępują w najem z mocy prawa.
Zmiana umowy czy nowa umowa najmu – kiedy lepiej podpisać nową umowę?
Nowa umowa najmu jest lepszym wyborem, gdy zmienia się przedmiot najmu, rodzaj najmu albo obie strony. Podpisać nową umowę trzeba też wtedy, gdy dotychczasowa już wygasła.
| Sytuacja | Zmiana w drodze aneksu | Nowa umowa |
| Przedłużenie przed końcem umowy | tak | niekonieczna |
| Umowa już wygasła | nie | tak |
| Czynsz, kaucja, dodatkowe obowiązki najemcy | tak | niekonieczna |
| Dodanie lub wyjście współnajemcy | tak | niekonieczna |
| Inny lokal albo zmiana obu stron | nie | tak |
| Zwykły najem → najem okazjonalny | nie | tak, z kompletem załączników |
| Czwarte–piąte porozumienie z rzędu | odradzana | zalecana |
Aneksowanie zachowuje ciągłość najmu i warunki pierwotnej umowy, a do tego wymaga mniej formalności. Nowa umowa daje jeden czytelny dokument, nowy protokół i zapisy zgodne z aktualnymi przepisami. Praktyczna zasada: przy zmianach w wielu paragrafach skorzystaj ze wzoru umowy najmu mieszkania i spisz wszystko od nowa.
Elementy aneksu do umowy najmu – co musi się w nim znaleźć?
Kodeks cywilny nie określa obowiązkowej treści aneksu, ale poprawny dokument ma dziewięć elementów. Brak któregoś utrudnia udowodnienie zmiany w sporze.
- Tytuł z numerem kolejnym i datą umowy.
- Data i miejsce podpisania.
- Określenie stron umowy.
- Odwołanie do umowy: data, miejsce, adres lokalu, wcześniejsze aneksy.
- Przedmiot dokonywanych zmian.
- Data wejścia w życie zmian.
- Klauzula: „Pozostałe postanowienia umowy najmu pozostają bez zmian”.
- Liczba egzemplarzy.
- Podpisy wszystkich stron (opcjonalnie załączniki, np. nowy protokół).
Określenie stron umowy i odwołanie do pierwotnej umowy
Określenie stron umowy powinno odpowiadać umowie: imię i nazwisko, PESEL (przy firmie NIP lub KRS), adres. Umowę wskaż datą i miejscem zawarcia, adresem lokalu i numerami wcześniejszych aneksów.
Przedmiot dokonywanych zmian – jak go zapisać?
Przedmiot dokonywanych zmian zapisujesz, wskazując paragraf i podając jego pełne nowe brzmienie. Wprowadzane aneksem zmiany muszą dać się odczytać bez zgadywania.
| Poprawnie | Błędnie |
| „§ 4 ust. 1 umowy otrzymuje brzmienie: »Czynsz najmu wynosi 2 800 zł miesięcznie«.” | „Czynsz wzrasta o ok. 10%.” |
| „Po § 7 dodaje się § 7a w brzmieniu: …” | „Najemca może mieć psa.” |
| „Skreśla się § 9 umowy.” | „Zakaz podnajmu nie obowiązuje.” |
Data wejścia w życie i postanowienia końcowe
Wskaż dzień, od którego zmiany obowiązują, np. „od 1 stycznia 2027 r.”. Bez tej daty zmiana działa od podpisania, a przy czynszu płatnym z góry łatwo wtedy o spór, za który miesiąc obowiązuje nowa kwota. Na końcu dodaj klauzulę, że pozostałe postanowienia umowy najmu pozostają bez zmian, liczbę egzemplarzy i podpisy.
Forma aneksu do umowy najmu – czy musi być pisemny?
Zmiana umowy wymaga takiej formy, jaką dla jej zawarcia przewiduje ustawa albo sama umowa (art. 77 § 1 k.c.). Kodeks cywilny nie każe więc powtarzać formy, w jakiej faktycznie podpisaliście umowę, tylko tej, której wymaga prawo lub umowa. W praktyce:
- umowa zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności – zmiana bez podpisów na piśmie jest nieważna;
- najem okazjonalny i instytucjonalny – ustawa wymaga pisma pod rygorem nieważności, także przy każdej zmianie;
- najem na dłużej niż rok – zawarcie umowy najmu nieruchomości lub lokalu na ponad rok wymaga pisma (art. 660 k.c.). Bez zachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Dotyczy to też porozumienia przedłużającego najem ponad rok.
| Forma | Jak wygląda | Czy zastąpi pisemną? |
| Pisemna (art. 78 k.c.) | dokument z własnoręcznymi podpisami | – |
| Elektroniczna (art. 78¹ k.c.) | plik z kwalifikowanym podpisem elektronicznym każdej strony | tak |
| Dokumentowa (art. 77² k.c.) | e-mail, SMS, skan, komunikator | nie |
Czy zmianę umowy najmu można podpisać mailowo lub elektronicznie?
Mailowo nie, elektronicznie tak, ale tylko kwalifikowanym podpisem elektronicznym wszystkich stron (art. 78¹ § 2 k.c.). Forma dokumentowa to wiadomość, z której da się ustalić nadawcę, np. e-mail czy skan. Potwierdza ustalenia, ale nie zastąpi formy pisemnej. Bezpieczna zasada: papier w dwóch egzemplarzach albo podpis kwalifikowany.
Przedłużenie umowy najmu aneksem – o czym pamiętać?
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać przedłużona aneksem tylko przed jej wygaśnięciem.
- Sprawdź datę końcową w umowie.
- Uzgodnij nowy termin i ewentualnie nowy czynsz.
- Przygotuj porozumienie z nowym brzmieniem paragrafu o czasie trwania umowy najmu.
- Podpiszcie je przed upływem terminu, najlepiej z kilkutygodniowym zapasem.
- Przy najmie okazjonalnym umów najemcę do notariusza i odnów zgodę właściciela lokalu zastępczego.
Co, jeśli okres najmu już minął?
Jeśli okres najmu minął, umowa wygasła i nie ma czego zmieniać, więc strony powinny podpisać nową umowę. Uwaga: Kodeks cywilny (art. 674) stanowi, że gdy najemca po terminie dalej używa lokalu za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem uznaje się za przedłużony na czas nieoznaczony. Właściciel traci wtedy pewną datę zakończenia najmu.
Jaki jest maksymalny okres najmu?
Maksymalny okres najmu na czas oznaczony to 10 lat. Kodeks cywilny przewiduje, że umowa najmu zawarta na dłużej po upływie 10 lat przechodzi w najem na czas nieoznaczony (art. 661 § 1 k.c.). Między przedsiębiorcami limit wynosi 30 lat (art. 661 § 2 k.c.), a najem okazjonalny i instytucjonalny – 10 lat.
Liczy się łączny czas trwania umowy najmu, a nie tylko termin z ostatniego porozumienia. Jeśli najem zawarty w 2020 r. na 5 lat przedłużysz o 7, przekroczysz maksymalny okres i po 10 latach umowa stanie się bezterminowa.
Zmiana umowy na czas nieokreślony – skutki dla obu stron
W zwykłym najmie możecie aneksem zamienić umowę terminową na bezterminową. Najemca mieszkania zyskuje stabilność: wynajmujący wypowie ją tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, a najemca – z terminami z art. 673 § 2 k.c. Najem okazjonalny może być wyłącznie terminowy.
Zmiana umowy najmu okazjonalnego – notariusz i urząd skarbowy
Umowę najmu okazjonalnego zmienisz aneksem tylko na piśmie pod rygorem nieważności i w granicach 10 lat łącznie. Przy przedłużeniu dochodzą dwie formalności.
Notariusz. Przepisy nie wymagają wprost nowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, ale notariusze wpisują w akcie datę końcową najmu. Bezpieczniej więc, żeby najemca złożył nowe oświadczenie z nowym terminem, a właściciel lokalu zastępczego odnowił zgodę. Taksa maksymalna to 1/10 minimalnego wynagrodzenia, w 2026 r. 480,60 zł netto plus VAT. Kancelarie liczą zwykle 150–300 zł netto.
Urząd skarbowy. Art. 19b ustawy nakazuje zgłosić zawarcie umowy w 14 dni od rozpoczęcia najmu, ale o aneksach milczy. Stanowiska są podzielone, dlatego bezpieczniej wysłać do urzędu pismo z kopią aneksu w 14 dni od podpisania. To nic nie kosztuje.
Kaucja przy najmie okazjonalnym może wynieść najwyżej 6-krotność czynszu. Wynajmujący, którzy zawarli umowy najmu okazjonalnego, znajdą więcej w tekstach: umowa najmu okazjonalnego – wzór.
Najczęstsze błędy przy sporządzaniu aneksu
- Podpis po terminie końcowym – zmieniasz umowę, która już nie obowiązuje.
- Zmiana „na słowo” albo mailem – trudna do udowodnienia, przy najmie okazjonalnym nieważna.
- Brak odwołania do umowy – nie wiadomo, którą umowę zmieniono.
- Nieprecyzyjne zapisy – „czynsz wzrasta” bez kwoty i daty to gotowy spór.
- Brak podpisu współnajemcy lub współwłaściciela – zmiana go nie wiąże.
- Sprzeczność z umową – nie wiadomo, który zapis obowiązuje.
- Przekroczony limit kaucji – ponad 12-krotność (zwykły najem) lub 6-krotność czynszu (okazjonalny).
- Brak nowego aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym – przedłużony najem może stracić uproszczoną eksmisję.
Aneks do umowy najmu – wzór do pobrania
Uzupełnij pola w nawiasach i dopasuj numery paragrafów do swojej umowy. Każdą zmianę wpisz w § 2 jako osobny punkt.
ANEKS NR [1] DO UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO Z DNIA [data umowy]
zawarty w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy [imię i nazwisko, PESEL, adres], zwanym dalej Wynajmującym, a [imię i nazwisko, PESEL, adres], zwanym dalej Najemcą.
§ 1. Strony oświadczają, że w dniu [data] zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu] (dalej: Umowa), zmienioną aneksem nr [–] z dnia [–].
§ 2. Strony wprowadzają do Umowy następujące zmiany:
- § [ ] ust. [ ] Umowy otrzymuje brzmienie: „[nowa treść]”.
- Po § [ ] dodaje się § [ ]a w brzmieniu: „[treść]”.
- Skreśla się § [ ].
§ 3. Zmiany wchodzą w życie z dniem [data].
§ 4. Pozostałe postanowienia Umowy pozostają bez zmian.
§ 5. Dokument sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Wynajmujący: …………………… Najemca: ……………………
Wzór aneksu przedłużającego okres najmu
W § 2 wpisz: „§ [2] ust. 1 Umowy otrzymuje brzmienie: »Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia [1 lipca 2026 r.] do dnia [30 czerwca 2028 r.]«”. Przy najmie okazjonalnym dodaj: „Najemca w terminie [7] dni doręczy Wynajmującemu nowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego oraz aktualną zgodę właściciela lokalu zastępczego”.
Wzór aneksu zmieniającego wysokość czynszu
W § 2 wpisz: „§ [4] ust. 1 Umowy otrzymuje brzmienie: »Czynsz najmu wynosi [2 800 zł] miesięcznie i jest płatny z góry do [10.] dnia każdego miesiąca«”. W § 3 wskaż miesiąc, od którego obowiązuje nowa kwota.
Przy nietypowych zapisach skonsultuj wzór z prawnikiem.
Wynajem nieruchomości – pomoc przy umowie i aneksie
Wynajem nieruchomości ma swój rytm: wiele umów kończy się latem, przed rokiem akademickim, a dużą grupę najemców stanowią studenci i osoby, które przyjechały do pracy. Jeśli nie chcesz sam pilnować terminów, przygotujemy porozumienie zmieniające, nową umowę albo przejmiemy zarządzanie najmem. Skontaktuj się z nami.
FAQ – najczęstsze pytania o aneks do umowy najmu
Czy zmiana umowy najmu musi być na piśmie? W praktyce tak. Art. 77 § 1 k.c. wymaga formy, jakiej ustawa lub umowa wymagały przy zawarciu, a pisma wymaga m.in. najem na ponad rok oraz najem okazjonalny.
Czy zmianę umowy najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego? Przy zwykłym najmie nie. Nowy czynsz zmienia tylko przychód opodatkowany ryczałtem (8,5% lub 12,5% powyżej 100 000 zł), a zmiany umowy najmu nie podlegają PCC. Przy najmie okazjonalnym bezpieczniej poinformować urząd o przedłużeniu.
Czy wynajmujący może podnieść czynsz bez aneksu? Tak. Może wypowiedzieć dotychczasową stawkę na piśmie z 3-miesięcznym wyprzedzeniem, nie częściej niż co 6 miesięcy, albo zastosować klauzulę waloryzacyjną.
Czy można przedłużyć umowę najmu po jej wygaśnięciu? Nie w drodze aneksu. Potrzebna jest nowa umowa najmu. Jeśli najemca mieszka dalej za zgodą właściciela, art. 674 k.c. może przekształcić najem w bezterminowy.
Ile razy można aneksować umowę najmu? Kodeks cywilny nie wprowadza limitu. Granicą jest 10 lat łącznego najmu (30 lat między przedsiębiorcami) i czytelność dokumentów.
Czy zmiana umowy najmu okazjonalnego wymaga notariusza? Sama zmiana nie. Przy przedłużeniu bezpieczniej, żeby najemca złożył nowe notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Kto podpisuje zmianę, gdy lokal ma kilku właścicieli? Wszyscy współwłaściciele, którzy zawarli umowy najmu jako wynajmujący, albo ich pełnomocnik.
Czy porozumienie zmieniające można podpisać elektronicznie? Tak, kwalifikowanym podpisem elektronicznym wszystkich stron. E-mail czy skan to forma dokumentowa.
Najważniejsze w skrócie: zgoda wszystkich stron, forma taka jak dla umowy, podpis przed końcem najmu i precyzyjnie opisany zakres zmian.
Ostatnia aktualizacja: 4 listopada 2026 r. Stan prawny na listopad 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów sprawdzisz w ISAP.